最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件 適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┙馕觥邪藘?yōu)先受償權(quán)
發(fā)布者：管理員 2019/8/23 15:47:16
為正確審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)建筑市場(chǎng)秩序，促進(jìn)建筑市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》《中華人民共和國(guó)合同法》《中華人民共和國(guó)建筑法》《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐。2018年10月29日最高人民法院審判委員會(huì)第1751次會(huì)議通過(guò)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ贰鞠路Q(chēng)“建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ薄浚⒆?019年2月1日起施行。
我公司作為房地產(chǎn)企業(yè)，該司法解釋對(duì)我公司影響較大，法務(wù)部對(duì)其中承包人優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了學(xué)習(xí)，具體如下：
《建設(shè)工程施工合同》承包人的優(yōu)先受償權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ芬约啊蹲罡咴宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》進(jìn)行分析如下：
《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”
（一）主體范圍：
1、與發(fā)包人直接訂立《建設(shè)工程施工合同》的承包人。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?7條規(guī)定：“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”）具體理解如下：
①僅限于直接與發(fā)包人訂立《建設(shè)工程施工合同》的承包人；
②不包括勘察人、設(shè)計(jì)人、監(jiān)理人、分包人（但有例外，若發(fā)包人指定分包人，且在合同履行過(guò)程中，分包人完全替代承包人，則發(fā)包人與分包人之間直接形成事實(shí)上的建設(shè)工程施工合同關(guān)系，此種分包人享有優(yōu)先受償權(quán)）。
③建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，實(shí)際施工人不享有優(yōu)先受償權(quán)。
2、與發(fā)包人直接（且發(fā)包人系建筑物的所有權(quán)人）訂立裝飾裝修工程施工合同的承包人。（同依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?7條規(guī)定：“與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人，根據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”）具體理解如下：
①僅限于直接與發(fā)包人訂立裝飾裝修工程施工合同的承包人；
②裝飾裝修工程的發(fā)包人須為該建筑物的所有權(quán)人，或者發(fā)包人雖然不是所有權(quán)人，但發(fā)包人屬于有權(quán)處分該建筑物的人（在發(fā)包人基于租賃、聯(lián)營(yíng)占有、使用建筑物的情況下，與承包人訂立裝飾裝修工程施工合同，未取得建筑物所有權(quán)人同意擔(dān)保的，承包人不享有優(yōu)先受償權(quán)）。
③承包人享有優(yōu)先受償權(quán)的標(biāo)的物僅限于“因裝飾裝修而使該建筑物增加的價(jià)值范圍內(nèi)。”
（二）優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的工程價(jià)款債權(quán)之范圍
1、發(fā)包人應(yīng)當(dāng)向承包人支付的全部工程價(jià)款。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?1條第一款規(guī)定：“承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)姆秶勒諊?guó)務(wù)院有關(guān)行政主管部門(mén)關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款范圍的規(guī)定確定。”）具體理解如下：
①包括：承包人實(shí)際支出的人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金以及可得利潤(rùn)。
②不包括因發(fā)包人逾期支付到期工程價(jià)款所生的利息、違約金、損害賠償金。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?1條第二款規(guī)定：“承包人就逾期支付建設(shè)工程價(jià)款的利息、違約金、損害賠償金等主張優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ翰挥柚С帧！保?/span>
（三）成立要件：
1、主體僅限于與發(fā)包人直接訂立有效的建設(shè)工程施工合同的承包人；
2、在法律規(guī)定的受優(yōu)先受償權(quán)擔(dān)保的工程價(jià)款債權(quán)范圍內(nèi)。
3、發(fā)包人不支付到期工程價(jià)款。
4、經(jīng)承包人催告后，經(jīng)合理期間，發(fā)包人仍未支付。
5、建設(shè)工程在性質(zhì)上適宜折價(jià)或拍賣(mài)。
6、建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收質(zhì)量合格，未竣工的工程（如爛尾）經(jīng)合法程序驗(yàn)收質(zhì)量合格。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?9、20條規(guī)定：“建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請(qǐng)求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”）
（四）優(yōu)先受償權(quán)的存續(xù)期間
1、承包人優(yōu)先受償權(quán)的存續(xù)期間為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?2條規(guī)定：“承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。”），其中對(duì)于發(fā)包人“應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日”的確定予以以下理解：
（1）發(fā)包人與承包人有約定的，按約定。
（2）沒(méi)有約定的，下例時(shí)間視為發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款的時(shí)間：
①建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日；
②建設(shè)工程沒(méi)有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日；
③建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日。（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋》第18條規(guī)定：“利息從應(yīng)付工程價(jià)款之日計(jì)付。當(dāng)事人對(duì)付款時(shí)間沒(méi)有約定或者約定不明的，下列時(shí)間視為應(yīng)付款時(shí)間：(一)建設(shè)工程已實(shí)際交付的，為交付之日;(二)建設(shè)工程沒(méi)有交付的，為提交竣工結(jié)算文件之日;(三)建設(shè)工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的，為當(dāng)事人起訴之日。承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。”）
2、特別事由：（依據(jù)《建設(shè)工程施工合同解釋?zhuān)ǘ返?3條規(guī)定：“發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，損害建筑工人利益，發(fā)包人根據(jù)該約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。”）
對(duì)于上述情形，一定程度上加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力，但作為法務(wù)部今后的工作不僅僅應(yīng)在合同中加以風(fēng)險(xiǎn)防控，更應(yīng)該在公司現(xiàn)存的建設(shè)工程糾紛類(lèi)案件中，按照相關(guān)法律法規(guī)，最大程度的保護(hù)我公司合法權(quán)益。
